Часто задают вопрос: «Можно ли отступить от уже подписанного договора?» Это бывает в тех ситуациях, когда застройщик обнаруживает, что сделал не совсем удачный выбор, пригласив для строительства дома именно эту, а не другую фирму. Могут быть и другие причины, например, неожиданно наступившее ухудшение финансовой ситуации. При этом надо сразу сказать, что отступление от договора и расторжение договора – не совсем одно и то же, хотя и в том, и в другом случае договор на строительство дома перестаёт действовать.
Можно ли отступить от договора
Отступление от договора носит обоснованный и аргументированный характер. Все необходимые доказательства вынужденного характера действий могут быть предоставлены как другой стороне договора, так и, в случае необходимости, экспертам и суду. Расторжение же договора носит более произвольный характер и не сопровождается пакетом из собранных доказательств вынужденности своих действий. Собственно, наиболее мягкий вариант – это отступление от только что подписанного договора за пределами 14 дней с момента его подписания.
Наиболее сложный вариант – это расторжение договора, когда строительство уже прошло значительный этап или вовсе находится в середине, или в конце пути. Если обобщить всё сказанное, то отступление от договора – это ситуация, когда одна из сторон в принципе не против продолжения договорных отношений, но при условии, что будут выполнены те или иные обязательства. Здесь ещё остаются возможности для компромиссных решений и продолжения договорных отношений. Расторжение же договора — это когда сторона, расторгающая договор, в принципе против его продолжения, независимо от возможных встречных уступок.
Все возможные варианты отступления от договора предусмотрены в «Общих деловых условиях». Естественно, что принципиальным моментом, определяющим размер потерь застройщика, если он отказывается от договора, является момент начала реального строительства. Если стройка ещё не началась, потери застройщика будут несопоставимо меньше, чем при отступлении от договора в ситуации, когда стройка уже началась. Но и застройщик, и фирма обладают равным правом расторгнуть договор на строительство дома, если работы были прерваны на срок три месяца и более. Это единственный случай, когда нет необходимости соблюдать особые правила. Во всех остальных случаях придётся учитывать многочисленные особенности действий в той или иной конкретной ситуации.
Отступление от договора застройщиком
Согласно „Общим деловым условиям“, отступление от договора носит объективный характер и не может быть связано с крупными неустойками, если строительное ведомство отказалось выдать разрешение на строительство. Допускается и вариант отступления от договора, когда разрешение на строительство всё-таки было выдано, но связано с такими сложными и обязательными для выполнения условиями, что для отступающей от договора стороны строительство просто не имеет экономического или иного смысла. Именно поэтому, кстати, решающим документом в практике является не договор между застройщиком и фирмой о строительстве дома, а подтверждение заказа. Подтверждение заказа как раз и делается после получения необходимого разрешения из строительного управления, когда становится ясно, будет строительство или нет.
Когда в описанной выше ситуации одна из сторон решает отступить от договора, другой стороне это решение должно быть послано в письменном виде с уведомлением о вручении в течение двенадцати рабочих дней с момента получения документов из строительного ведомства. Собственно, в реальности эта сторона – застройщик, потому что документы в строительное ведомство направляет именно он и он же, естественно, оттуда получает ответ. В этом случае застройщик должен возместить фирме её расходы на подготовку документов для строительного ведомства. Это возмещение обязательно, но вполне можно спорить с его размерами, если они покажутся невезучему застройщику чрезмерными.
Отступление от договора возможно и в случае, если есть неоспоримые доказательства того, что сотрудничество именно с этой фирмой категорическим образом никак не складывается. Продолжение договора невозможно, контакта, как говорится, нет, совместные действия носят постоянно конфликтный характер. Как это можно доказать и в каких случаях сотрудничество объективно действительно зашло в тупик? Нужны доказательства, что фирма не выполнила какие-то важные работы: или вовсе не выполнила, или не выполнила в установленный срок, и это ключевым образом повлияло на ход строительства.
Ещё убедительнее ситуация, когда фирма вообще не приступала к выполнению работ и, скорее всего, по причинам, которые не зависят от застройщика, и не сможет приступить. Возможен и вариант, когда застройщику стало известно, что фирма не оплачивает счета своих подрядчиков. Такая информация даёт застройщику серьёзные основания предполагать, что строительство дома будет идти с перебоями или и вовсе в какой-то момент будет прекращено. Следовательно, в этой ситуации, чтобы обеспечить успешный ход строительства, застройщик имеет право передать договор другой фирме. К тому же, если строительство было полностью обеспечено авансами со стороны застройщика, следует поинтересоваться и тем, куда, собственно, делись деньги, если они не идут на строительство.
Отступление от договора фирмой
Фирма, согласно „Общим деловым условиям“, может отступить от договора, если застройщик не выполнил условия договора. В реальной практике чаще всего встречаются отступления от договора со стороны фирмы, связанные с отсутствием достаточных доказательств финансирования застройщиком строительства будущего дома. В частности, это может быть случай, когда застройщик не предоставил фирме, несмотря на официальное требование, доказательства по обеспечению финансирования в течение четырёх недель со дня выдвижения данных требований.
Это может быть также случай, когда застройщик не выполняет договорных обязательств по оплате произведённых работ или нарушает авансовые обязательства грубым образом. Основанием может служить и невыполнение застройщиком обязательств по произведению части работ своими силами, что было указано в договоре.
Фирма может также отступить от договора, если застройщик необоснованно вмешивается в деятельность фирмы или затрудняет проведение строительства каким-либо недопустимым образом. Например, спорит с распоряжениями старшего прораба, не предоставляя для этого достаточных оснований. Или отказывается подписывать промежуточные акты приёмки, без чего невозможно продолжение работ на участке.
Как в этом, так и в предыдущем случае фирма имеет право на возмещение всех произведённых расходов и всех понесённых убытков. Фирма имеет право паушально, то есть без предоставления детальных расчётов, выставить застройщику счёт в размере не меньше, чем в 10 процентов от сметной стоимости дома. Правда, при этом в эти десять процентов могут войти уже произведённые платежи застройщика.
Потери при отступлении от договора
Застройщик может расторгнуть договор на строительство дома в любое время. Но это вовсе не означает, что фирма потерпит убытки. Конечно, отступление от такого серьёзного договора, как договор на строительство дома, неизбежно приводит к выплате фирме возмещения потерь в достаточно крупных размерах. Если строительство уже прошло ту или иную стадию и прошло экватор, цена возмещения может вплотную приблизиться к полной сметной стоимости дома.
Самый выгодный для застройщика вариант – это когда он оплачивает при расторжении договора только стоимость уже произведённых работ, то есть платит, как принято говорить, „по факту“. Хуже, когда к стоимости произведённых работ и услуг добавляется упущенная прибыль и косвенные убытки, потому что здесь нелегко доказать, что их сумма фирмой завышена. Но единого правила здесь нет, и варианты возмещения определяются конкретными договорённостями с фирмой. Для фирмы удобнее всего выставить застройщику, отступившему от договора, паушальную сумму. В этом случае не надо приводить никаких расчётов, вызывать экспертов, рисковать судебным разбирательством. Имеет ли право фирма выставлять паушальную сумму? Да, имеет. Весь вопрос, в каком размере.
Допустимой считается сумма в размере пяти процентов от общей стоимости строительства. В принципе, это ровно в два раза меньше того, что во многих случаях вполне может быть признано обоснованным размером возмещения. Но в реальной практике размер требований фирмы при отступлении застройщика от договора достигает 10-15 процентов от общей сметной стоимости строительства.
Что в этих случаях делать? Если паушальная сумма отступных не превышает пяти процентов, обращение в суд не всегда кончится благоприятно для застройщика. Скорее всего, суд признает правоту фирмы, исходя из реальной практики и здравого смысла. Ведь даже если фирма не понесла существенных прямых убытков или не понесла их вовсе, есть факт нарушения бизнес-планирования, и этого вполне может оказаться достаточно. Речь идёт о том, что фирма уже запланировала это строительство, внесла в план работ, и, следовательно, вполне возможно, в связи с этим отказалась от других заказов или взяла кредит. Таких аргументов представители фирмы могут привести много, и их суммарная величина вполне «потянет» на пять процентов компенсации.
Но если фирма требует больше паушальных пяти процентов, тогда совсем другое дело. Тут есть смысл вступить в судебный спор, пригласить экспертов, потребовать от фирмы целиком и полностью предоставить фактические доказательства произведённых расходов и понесённых убытков. Очень часто в требованиях повышенных оплат содержится скрытая наценка, которую можно отыграть. Это тем более актуально, что в некоторых случаях паушальная сумма, которую требует фирма, превышает даже 15 процентов – и доходит до четверти от сметной стоимости строительства. Это происходит в тех случаях, когда строительство уже началось и часть работ уже произведена.
Снижение суммы компенсации при отступлении застройщика от договора возможно в тех случаях, когда это снижение соответствует интересам фирмы. Это бывает тогда, когда работникам фирмы нужно срочно достраивать другие объекты, и поэтому прекращение одного из договоров фирме выгодно на данный момент. Возможен и вариант, когда по тем же причинам подрядчики согласились на аннулирование заказов.
Бывают и случаи, когда отступление от договора вообще не ведёт к потерям для застройщика. Это случаи, когда цены на дом и участок застройщика повысились на рынке настолько, что фирме выгоднее выкупить строительство у застройщика и перепродать его другому покупателю, чем выполнять договор. В этих случаях застройщик не несёт никаких убытков: он просто отдаёт участок и строящийся дом фирме, получая взамен все ранее произведённые им расходы. Более того, фирма может сама предложить ему такой вариант.
